"Ход Мухаметшина": журнал "Город" декабрь 2007г.

05.12.2007

Марат Мухаметшин — руководитель одной из самых солидных и одновременно амбициозных строительных компаний. «Портал», кроме всего прочего, среди самых известных и прозрачных строительных фирм ГОРОДа. Но наш разговор с Маратом начался с неожиданности - «Портал» открывает фитнес-клуб. И не маленький «для себя», а всемирно известный World Class. Почему могущественные компании меняют сферу деятельности? Диверсификация — это шаг вперед или в сторону? Впрочем, в разговоре Маратом нас ждало немало интересных поворотов.

- Ваша компания — это, прежде всего, амбициозные строительные проекты. И вдруг фитнес-клуб. Это новая тенденция развития «Портала»? достаточно неожиданно, должен заметить...

- Я не скажу, что это совсем неожиданно для нас. Когда мы говорим о компании «Портал», обыватель думает только о проектах, которые мы анонсируем — о жилых комплексах. На самом деле это только часть бизнеса. У нас есть бизнес,близкий к строительству, есть такой, который подальше от него. У нас даже несколько таких бизнесов. Учитывая ситуацию с застройкой в Самаре, с неразберихой, с противоречивой сложной системой, вполне логично, что крупные строители диверсифицируют свой бизнес, пробуют нащупывать другие направления. Ясно что один из близких бизнесов – девелоперский. Можно здание построить, а можно построить и использовать. А что построить: фитнес, гостиницу ,торговый центр — это другая история. У нас есть сильное конкурентное преимущество — мы умеем строить. В таких бизнесах 70-80% успеха — построить, сделать ремонт и запустить. Именно это мы умеем. Сейчас один из наших проектов – фитнес-центр. Идея была моя, старая достаточно — сделать в Самаре хороший фитнес-центр. У нас был участок, три гектара, в районе шестой просеки. Сейчас здесь практически закончено строительство коттеджного поселка «Шале» и фитнес будет отделять поселок от города и микрорайонов.

Обычно такие идеи приходят, когда самому чего-то не хватает. например, хорошего фитнеса.
В данном случае, это, прежде всего, бизнес-проект. Идея инвестировать, идея окупить проект и повысить капитализацию бизнеса.
Как она пришла?
Так же, как приходит идея заняться тем или иным видом бизнеса. Идея фитнес-клуба была давно. А потом мы начали строить коттеджный поселок Шале и тут пришла в голову мысль отбить поселок, малоэтажную застройку, от жилого микрорайона каким-то зданием. Потом мы «углубились» и начали анализировать фитнес-индустирию. В Самаре, как и в России, тема развита мало.
Мало?
Есть такие данные: в Лондоне проникновение фитнес-индустрии 25%, у нас по России даже одного процента нет, в крупных городах – 1-2%. Это большие возможности для роста. По рентабельности фитнес-индустирия такова, что звезд с неба не хватаешь, но это хороший, устойчивый бизнес. Рестораны, клубы, другие заведения развлекательной индустрии подвержены моде, а фитнес - это фитнес. Это долговременные инвестиции.
Да, фитнес не развивается скачкообразно.
И тренд таков, что если клуб спроектирован грамотно, он будет хорошо работать и приносить прибыль. Есть самостоятельная модель управления клубом, но мы от нее отказались. На рынке достаточно профессионалов, развитых сетей. И сеть номер один – World Class. В Самаре пока она не представлена, но это единственная сеть, представленная в мировом рейтинге. Мы провели переговоры и теперь будем представлять эту сеть в Самаре. Планируем открытие на февраль-март. Здание, которое мы строим, изначально предназначено под фитнес-клуб. В Самаре фитнес-клубы монтируются в готовых зданиях, которые много раз переделывали. Здесь здание «с самого нуля» проектировалось под клуб. Будет много уникальных помещений, особое внимание уделено функционалу, инженерии. Естественно, отделка «топовыми» материалами. То есть это клуб сегмента выше среднего.
А насколько это эластичный сегмент? Ведь в фитнес-клубы сначала идут те, кто «модный», потом те, кто заботится о здоровом образе жизни, потом уже массовка – тот потребитель, которого больше всего, тысячи и тысячи. А вы уходите опять в категорию выше среднего. Насколько это оправдано?
Я еще сам на все вопросы ответа не знаю. Клуб заработает, будем смотреть, регулировать абонентскую базу. На сегодняшний день на некоторые вопросы я даже не хочу искать ответа, потому что у меня за спиной стоит World Class, с их огромным опытом и тридцатью клубами по России. Мне не надо искать ответы на эти вопросы — все предусмотрено договором франшизы.
Насколько по ощущениям этот бизнес отличается от строительного? Спокойней он?
Бог его знает. Посмотрим. Я могу подвести какие-то итоги через год работы клуба, когда будет сформирована абонентская база, штат, когда будут ясны затраты на эксплуатацию — тогда я буду это понимать. На сегодняшний день, подбивая предварительные итоги, когда мы уже знаем суммы на закупку оборудование, маркетинг, затраты на рекламную кампанию, все вложения в клуб мы оцениваем в 6-7 мл долларов при его площади в 3200 метров квадратных. Это хороший метраж и по всем помещениям мы подходим под их (World Class) стандарты. Как будет идти окупаемость? Ну есть такие планы, что окупаемость клуба — это лет пять или шесть...
То есть это длинные деньги?
Это длинные деньги, но при этом не надо забывать, что кроме окупаемости лобовой есть еще и капитализация всего бизнеса, рост стоимости недвижимости, которая остается у нас на балансе. Это наша собственность. Растет стоимость здания, стоимость земельного участка и это делает проект еще интересней.
Если отвлечься, хочу спросить о росте цен на недвижимость. Был небольшой спад, ипотечный кризис в Штатах многих напугал, но пока недвижимость вроде держится.
К Штатам мы вообще никакого отношения не имеем. Кризис там и кризис у нас - это совсем разные вещи. Там рыночная экономика. Или хотя бы мы считаем, что если где-то и есть рыночная экономика — то это в Штатах. А у нас в сфере строительства эта ситуация совсем от рыночной далека. На сегодняшний день это скорее бюрократическая, псевдорыночная экономика. И прогнозировать изменение цен, не зная как поведет себя главный игрок на рынке, то бишь государство, невозможно. Сегодня процентов 70, а то и 90 зависит от государственных решений, от той системы, которую выстраивает государство. В том числе от муниципалитетов, от решений губернаторов. От коррупционной составляющей.
Но ведь рынок какой-то все равно существует, эти метражи существуют, оборот идет...
Если бы мы забыли о том, что строится новое жилье и говорили только о вторичке, то да, здесь рынок существует. Но именно новое жилье и новые объекты вносят существенную лепту в регулирование цены. А новые объекты целиком завязаны на власти. Дают они землю под застройку или не дают. В Самаре — не дают. И если земли не будет, недвижимость естественно будет дорожать. Сейчас выбросить землю на продажу, начнутся аукционы, начнется распределение — цены будут сдерживаться. Из двух составляющих складывается цена в строительстве — это затраты застройщика и его наценка — прибыль. Если прибыль большая, то это означает разлад в системе, спекулятивно установленная застройщиком цена. А откуда берется спекулятивная цена? В том числе из-за нехватки объектов, нехватки земель под застройку, монополизация рынка. Так возникает спекулятивная цена. Считается, что в Москве цена неоправданно завышена. Многие считают, что у нас в Самаре она на сегодня неоправданно завышена. Многие думают, что у застройщиков появляются серьезные прибыли. Может быть, это и так. Может быть. И если анализировать цены, то вполне возможно уже появилась эта прибыль. И вторая тема — затратная. разложите затраты по полочкам и вы увидите на что они уходят. Если цемент растет на 40-50% в год, значит, растет и себестоимость и это будет учтено в цене. затраты увеличиваются. если сети с каждым годом все сложней и сложней вести в городе, значит затраты увеличиваются. Если нормы и правила ужесточаются: пожарники и т.п. - затраты увеличиваются. А что тут сделаешь. Ничего не сделаешь — это объективная реальность. Следовательно рост цен будет. Мой прогноз такой: резких скачков как в этом году, прошлом и позапрошлом не будет, но рост в 20-30-40% сохранится. Это точно, а если будут и дальше власти вести себя так... Нераспределение участков, невыдача разрешений на строительство, популизм, когда не дают строить многим застройщикам — это все обязательно отразится на ценах и рост будет еще выше.
Но тем не менее ситуацию в стране оценивают, как строительный бум?! Или нет никакого бума? Я, например, видел свежие цифры, и получается, что в Самаре строят гораздо меньше, чем, скажем, в Казани.
Эти цифры очень лукавые и сложные. Что значит «строится»? статистика ведется по вводу объекта в эксплуатацию, то есть по акту госкомиссии. на сегодняшний день, и это не секрет, черт-те сколько домов стоит не введенных в эксплуатацию. Почему? Потому что существуют всякие правовые колизии, непонятное поведение различных организаций, например, пожарных, которые просто не принимают дома. Дома эти построены, заселены, а в статистике их нет.
Коррупция?
Абсолютно правильно. Коррупционная составляющая. Госкомиссии дома не сданы, соответственно, из статистики «вымыты». Но это не значит, что они не строятся. Если проехать по Самаре — кранов множество, а по цифрам — ввод маленький. Но на сегодняшний день объем строительства потихоньку сжимается. По сравнению с последними пятью-шестью годами. Я чувствую, что они сжимаются. Сказать, что в Самаре строительный бум? Это точно не строительный бум. Я не могу точно проанализировать все цифры, но, мне кажется, что на советское время мы еще не вышли — на показатели 87-89 года.
Да и показатели тогда были немножко другие...
Другие. Сейчас большой процент дают торговые центры, офисы, коммерческая недвижимость.
А как будет развиваться этот сегмент? Здесь-то все благополучно, по крайней мере, внешне. Но если все будет развиваться в нынешнем русле, к 2020 году Самара будет выглядеть чудовищно.
Она уже сегодня выглядит чудовищно. Кроме, может, некоторых объектов, отдельных островков благополучия. Сегодня Самара выглядит ужасно даже по сравнению с другими городами. например, с Казанью. Там ясная, четкая политика, там ясные и четкие решения. К примеру, в Казани в 6 раз меньше тарифы на аренду участка под строительные работы. Почему? Сложный вопрос. Это налог, который формирует стоимость товара. И стоимость будет соответственная.
Самара все-таки оправдывает репутацию такого сложного запутанного города?

На все сто!
Просто феномен какой-то!?

Не феномен, а ситуация. Такой ситуации нет практически ни в одном соседнем регионе. Нижний Новгород, например, насколько я знаю, этим не страдает. А у нас в Самаре, постоянный кризис. Я бы большинство проблем связал с именем Лиманского, а сегодня я вижу причину в том, что у нас есть два центра принятия решений: город и область. Распределение земли и власти. Не могу сказать ничего плохого про Тархова и Артякова, но двойственность дает о себе знать, центры не могут никак между собой договориться..

Но эти центры не могут никуда деться. Что же, мы всегда будем прибывать в состоянии вечного кризиса?

Мы всегда надеемся на лучшее.
А в чем Вы видите перспективы к лучшему?
Наверное, это собственные проекты. Какие-то участки еще остались. Делать дело открыто, прозрачно, как Матвиенко в Питере, как Лужков в Москве, Громов в Подмосковье. Формировать участок, объяснить что здесь может быть построено. Объявить конкурс. Тендер, распределять участников. Оформить документацию. Просто бывает так, что человек или организация три-четыре года вкладывались в проектную документацию. А потом все отменяется, т.к. жильцы «вдруг» (!) оказались против. И кто защитит инвестора в такой ситуации?

Тогда возникает вопрос о том, какой смысл в этой деятельности?
Это очень хороший вопрос и он меня начинает посещать иногда. На сегодняшний день мы сталкиваемся с такими трудностями, что чисто по человечески надоело это до чертиков. Поэтому мы и взяли курс на диверсификацию бизнеса. есть ресурсы, есть оборотные средства, есть коллектив, способный решать большие задачи, и мы пробуем идти в смежные области.
И много таких «смежных» проектов?
Прямо здесь за этим зданием (центральный офис «Портал» - ред.) строим офисный центр. На куйбышевской у нас есть здание военкомата, которое мы планируем превратить в торговый центр, но там, честно говоря, мы только приступаем к проектированию. Мы уходим в девелопмент. Потому что, продавая объекты, можно продешевить, не угадать с ценой или с перспективой объекта. А здесь объект остается и помимо получения прибыли от эксплуатации, происходит капитализация, рост стоимости самих объектов недвижимости.
Но это другой бизнес. Не боитесь?
Что касается таких бизнесов, как фитнес или гостиницы, то мы выбрали разумную политику. Если есть мировые сети, которые все это умеют, владеют технологиями, зачем с ними конкурировать? Лучше пригласить их в качестве партнеров. Что касается World Class, то я не буду, конечно, раскрывать подробности договора — он достаточно объемный и интересный, но условия по франшизе мы получили самые выгодные. Потому что мы понимали, что World Class интересна Самара, а открытся в своем формате и на хорошем уровне они могли только в нашем клубе.
Но конкуренция высокая? С одной стороны емкость рынка большая, а с другой — все очень жестко.
Я конкуренции не боюсь. Не только количественной, но и качественной. В любом бизнесе. Мы считаем, что у нас хорошая команда, большой опыт, хороший вектор. И за свой интеллект я спокоен. Более того, мы обеими руками за нормальную качественную конкуренцию в открытых условиях. Даже если такая конкуренция будет обходится нам дороже.