• Новости компании
• СМИ о нас
• Фотогалерея
• Информ-проекты
• Результаты опросов

10.09.2009

 Rent&Sale, сентябрь-октябрь 2009

На бреющем полете

Оценки состояния рынка строительства жилья Самары в последнее время строятся «в целом»: в общем, по рынку произошло снижение цены на столько-то, объемов – на столько-то и т.д. В частных беседах эксперты этого сегмента специально подчеркивают: «эта ситуация выглядит так в целом, если не брать в расчет сегмент «элитки». Но премиальный класс, он на то и для избранных, чтобы стоять особняком и на рынке предложения, и в структуре спроса. О том, как сегодня обстоит дело в самарском секторе строительства жилья для обеспеченных персон, в эксклюзивном интервью журналу Rent&Sale рассказал Марат Мухаметшин, председатель совета директоров СК «Портал» (г. Самара).

RS: Марат Ваазыхович, насколько сказались новые финансовые условия на планах работы компании? Какие проекты сегодня ведет СК «Портал», и в какой стадии они находятся?

М.М.: Политика у всех компаний сегодня схожа, а именно, прежде всего, достраивать те объекты, которые находятся на высокой стадии завершения, по которым есть обременения перед дольщикам. В этом году мы достроили два объекта. Это коттеджный поселок «Шале» (там уже более половины жильцов заселились) и ЖК «Самара-Твинс» – первая очередь (также заселен). Помимо этого ЖК «Портал-Билдинг» процентов на 70 уже тоже готов, т.е. по этому объекту выставлены графики: через полтора месяца заканчиваем «коробку», здесь у нас подведены все сети, и на следующий год нам остаются только фасадные работы и внутренняя инженерия, и объект будет закончен.

Из замороженных проектов можно назвать только БЦ класса А «Портал-Плаза», где инвестированы только наши средства, поэтому реализацию этого проекта мы сравнительно легко отложили до оздоровления рынка. Причиной такого решения, прежде всего, стала четкая связь между ставками аренды, которые упали до 50% при том, что себестоимость строительства и эксплуатации почти не изменились, а коммунальные услуги, к примеру, процентов на 20-25 в этом году выросли.

В целом, можно сказать, что планы все поломаны, в планах было развитие, причем достаточно стремительное. Каждый год по финансовым показателям мы росли по 20-30%, а в некоторые годы по 50%, обороты были значительные, в частности, по 2007 году оборот был больше миллиарда рублей. Естественно сейчас задачи совершенно другие, задачи выживания и сохранения компании на рынке. Поэтому в ближайшее время будем строить ровно столько, сколько продается.

RS: А как вы сейчас оцениваете спрос на первичном рынке жилья? И как ваша компания выстраивает отношения с покупателями ваших объектов?

М.М.: Если судить по рынку в целом, то можно сказать - дольщики сегодня стали «нервные». Но их можно понять, поскольку их риски существенно возросли. 90% строительных компаний в Самаре строят жилье эконом-класса. И для их клиентов задержка с вводом в эксплуатацию означает серьезные проблемы: кто-то продал для покупки новостройки единственное жилье, кто-то вложил последние деньги и т.д. Как следствие, строительные компании сейчас завалены исками. При всем при том, многие из них практикуют демпинг. Но если застройщик продает ниже себестоимости, то либо он не выполнит своих обязательств, либо будет вынужден вложить какие-то свои активы, чтобы его достроить. В большинстве случаев получается первое, поскольку у самарских застройщиков ни денежных резервов, ни «лишних» активов нет.

Продавать дешевле себестоимости – это обманывать самих себя, своих клиентов, и рынок. Убытки от подобной демпинговой политики просто сейчас нечем компенсировать. Если бы строительство имело такой же быстрый цикл производства как, к примеру, продуктов питания, то для достижения кратковременной цели можно было бы пойти на подобные шаги. Но при тех объемах инвестирования, которые требуются для возведения такого здания, как, к примеру, «Портал-Билдинг», отклонение продаж от себестоимости в 10% грозит компании убытками почти в сотню миллионов рублей.

Что касается нашей компании, то могу констатировать - у нас нет ни одного иска от дольщиков. У нас публика более респектабельная, более сдержанная, многие - сами бизнесмены, и они понимают, что лучше дать застройщику спокойно довести объект до ввода в эксплуатацию, чем брать строителя «за горло» своими требованиями. С нашими клиентами можно работать точечно, отдельно с каждым. И каждый из них сегодня о осведомлен о дальнейших планах компании, и каждый понимает, что его объект будет достроен.

RS: Изменилось ли за последние месяцы поведение потенциальных покупателей? Есть ли позитивные сдвиги в сторону увеличения продаж?

М.М.: Спорный вопрос. Если сравнивать показатели по количеству сделок по сравнению с ноябрем-декабрем прошлого года - то все не так плохо. В то время для наших потенциальных клиентов были более интересные инструменты инвестирования, такие как, к примеру, валюта. Сегодня же мы можем констатировать, что за весенне-летние месяцы сделки есть, и их объем, хоть и на не очень высоком уровне, сохраняется. Часто они происходят путем долгих переговоров, некоторые из них не чисто денежные, а в части бартерные. Явного оживления нет, но и по сравнению с осенью прошлого года, когда у многих был шок, «мертвого сезона» тоже нет.

Со своей стороны, это временное затишье мы используем для оптимизации и совершенствования наших проектов - раньше на это просто не было времени. Т.е. гораздо более тщательно чем раньше занимаемся «бумажной работой».

RS: А реализуемые проекты не оптимизируйте? Не удешевляете их в связи с новыми условиями?

М.М.: На качестве своих проектов мы не экономим. Если рассмотреть ситуацию на примере ЖК «Портал-Билдинг», то могу сказать, что в Самаре сейчас можно посчитать на пальцах одной руки все объекты, которые могут быть сравнены с этим проектом. Он расположен на центральной аллее ул. Осипенко, уходящей к Волге, квартиры верхних этажей имеют прекрасные видовые характеристики. Это единственный дом с коттеджами и бассейном на крыше и т.д. Но, несмотря на режим экономии, мы не отказываемся от тех технических, архитектурных, инженерных характеристик, которые были здесь изначально заложены. При самом плохом раскладе, может быть, мы выберем краску чуть дешевле для отделки внутренних пролетов, или вместо мрамора положим на пол холлов керамогранит. Но в любом случае мы выполним все обязательства, которые мы несем перед своими дольщиками, и в любом случае предоставим им то жилье, которые они приобретали по договору.

RS: Но цены за последние месяцы на этот объект вы снизили?

М.М.: Цены здесь уже достаточно снижены - по сравнению с докризисными процентов на 30. Ниже двигаться уже не можем, на этом проекте достаточно высокая себестоимость: на площадке было произведено отселение, здание относится к высотным, соответственно здесь льется бетон высокой марки и в конструкциях используется много арматуры, для обеспечения инженерной инфраструктуры предусмотрен технический этаж, небольшая площадка накладывает стеснения при стройке и т.д. Все это в целом сказывается на себестоимости.

Прошлой осенью мы, как и все, по этому проекту давали скидки, а потом просто переписали прайс-листы. И поставили в них точку. Тем не менее, и сейчас готовы дать дополнительный дисконт на «невидовые» квартиры с первого по шестой этаж, и выставляем ряд из них по стоимости 60 тыс. руб. за кв.м.

Подобные акции, на мой взгляд, не являются существенным стимулом спроса, т.е. не влияют на решение человека покупать или не покупать, но являются важными при выборе того или иного объекта.

RS: По вашим оценкам, ценовое «дно» в Самаре достигнуто?

М.М.: В целом, да, но это не означает, что цены остановятся в своих колебаниях, они будут еще продолжаться в пределах очень небольших величин. Все зависит от общеэкономической ситуации, а макроэкономика сейчас не предсказуема, многое зависит от цен на нефть, политики государства, ставок по кредитам, поведения банков и т.д.

Мы естественно ждем, когда начнется проявляться отложенный спрос, но он проявится только тогда, когда цены не только начнут не падать, как уже наблюдается сейчас, а хотя бы немного пойдут вверх. Это станет сигналом для потенциальных инвесторов и других участников рынка.

Плюс, здесь окажет влияние и другой процесс – рано или поздно при начале подъема на рынок начнут выбрасывать инвестиционные квартиры, потом все кривые движений сойдутся в одном месте и в сегменте нового жилья начнется дефицит.

Ну а пока большинство строительных компаний находятся в ситуации, которая у летчиков называется «бреющий полет»: все затраты сведены к минимуму, ждем улучшения конъюнктуры.

RS: А каким именно образом распределилось падение цен по сегментам самарского рынка?

М.М.: Ценовое падение во всех сегментах рынка недвижимости в процентном соотношении произошло примерно одинаковое. Другое дело, здесь на ситуацию влияет тот факт, что ликвидность «элитки» очень низкая. К примеру, мы столкнулись с такой проблемой при продаже коттеджей. Цена контракта здесь очень высока, и «лишних» десятков миллионов рублей для покупки, к примеру, коттеджа на 6 просеке у людей сегодня просто нет. Тем более что коттедж не является предметом первой необходимости, и у многих покупателей такого рода недвижимости есть и другое жилье.

Очевидно, что у застройщиков, которые сейчас работают в жестком экономе ликвидность товара выше. У нас - сложнее реализовывать. Но ценовое падение примерно одно и тоже – 30-35%.

Однако с позиции работы в целом, в премиальном сегменте есть положительные моменты: в этом секторе маржа больше, а конкуренция по сравнению со строительством жилья эконом-класса – ниже. Как результат, за хорошие годы мы накопили «жирок» благодаря высокой рентабельности наших проектов, каждый из которых в своей структуре вложений имел собственные деньги СК «Портал». Поэтому наша задача на сегодня – это достраивать объекты и сохраняя рентабельность хоть на нуле, иметь возможность для возврата своих вложений. Куда мы их потом вложим – это покажет рынок.